AI-bilder ökar i bostadsannonser – mäklare varnas

AI-genererade och AI-redigerade bilder har blivit vanliga i svenska bostadsannonser. Fastighetsmäklarinspektionen klargjorde den 4 maj 2026 att sådana bilder endast bör användas som ett komplement och att bostaden samtidigt ska beskrivas och visas tydligt i sitt verkliga skick. Myndigheten pekade bland annat på risken för att AI-genererade möbler, balkonger, tillbyggnader och andra inslag får proportioner som inte stämmer med bostadens faktiska ytor.

Fastighetsmäklarinspektionen hade inför sommaren fått in flera anmälningar om bostadsannonser där AI-användningen upplevdes som missvisande. Myndigheten fastställde samtidigt att den ansvariga mäklaren har ansvar för att marknadsföringen är korrekt och inte vilseledande oavsett vilket tekniskt verktyg som har använts. Konsumentverket fastställer att marknadsföring ska bedömas utifrån hur den påverkar genomsnittskonsumentens möjlighet att fatta ett välgrundat köpbeslut och att påståenden i marknadsföringen måste kunna styrkas.

Mäklaren Daniella Isaksson, som driver en egen mäklarfirma i Växjö, använder AI för att visa hur tomma bostäder kan möbleras. Daniella Isaksson uppgav att förändringarna kan bestå av exempelvis gardiner och ljusa möbler och att syftet är att visa möjliga sätt att använda en bostad. Hon uppgav samtidigt att hennes firma är noga med att ange när bilder har skapats med AI och att själva bostadens utseende inte ska förändras.

SVT:s rundringning bland åtta mäklarbyråer i Växjö i mars 2026 visade att tre använde AI-bildredigering. Daniella Isaksson uppgav att hennes redigerade bilder tas fram av ett externt fotoföretag och att originalbilden och den AI-redigerade versionen kan visas bredvid varandra i samma annons. Fastighetsbyrån har också i aktuella bostadsannonser märkt enskilda bilder som AI-genererade.

Daniella Isaksson uppgav att hon regelbundet kontaktas av AI-företag som erbjuder tjänster för bostadsannonser. Hon har enligt egen uppgift avstått från lösningar där exempelvis hela kök förändras eller golv byts ut och i stället efterfrågat mer begränsad digital styling. Daniella Isaksson bedömer att anmälningar främst uppstår när mäklarfirmor gör omfattande förändringar och inte tydligt redovisar att bilderna har ändrats med AI.

En undersökning från Högskolan i Gävle visar att omkring nio av tio svenska mäklare använder AI i arbetet, främst för annonser och bilder. Jonas Kågström, som genomfört undersökningen, uppgav att ungefär en av tio använde AI regelbundet hösten 2023 och att användningen därefter har ökat snabbt. Omkring 700 mäklare deltog i den senaste Mäklarbarometern, som skickades till cirka 7 500 mäklare. Högskolan i Gävle uppgav att 42 procent av de svarande använde AI flera gånger i veckan och att 56 procent ansåg att AI-verktygens förslag kunde användas utan ändringar.

Högskolan i Gävle uppgav samtidigt att undersökningen inte visade att AI fick bostäder att säljas snabbare. Däremot visade resultaten att erfarna mäklare med hjälp av tekniken kunde hantera fler uppdrag och publicera fler objekt.

Magnus Bäckström, kundvägledare hos Mäklarsamfundet, uppgav att frågor från kunder om AI-bilder är ovanliga. När sådana frågor kommer handlar de enligt Magnus Bäckström främst om att annonsbilder inte överensstämmer med verkligheten. Han framhöll att marknadsföringen inte får vara vilseledande och att det redan krävs tydlig information när AI används för att skapa bilder eller liknande material.

Fastighetsmäklarförbundet framhöll i sin branschvägledning i maj 2026 att AI-genererade bilder ska komplettera och inte ersätta bilder och beskrivningar av bostadens verkliga skick. Förbundet angav också att AI-genererade föremål och tillbyggnader måste återges med proportioner som motsvarar de verkliga ytorna.

Europeiska kommissionen uppgav att transparensreglerna i artikel 50 i EU:s AI-förordning började tillämpas den 2 augusti 2026. Reglerna innebär bland annat att leverantörer av AI-system ska möjliggöra upptäckt av AI-genererat eller manipulerat innehåll genom maskinläsbar märkning, medan användare av vissa AI-system omfattas av informationskrav för bland annat deepfakes. Europeiska kommissionen uppgav att nationella marknadskontrollmyndigheter, EU:s AI Office och Europeiska datatillsynsmannen ansvarar för tillsynen över olika delar av reglerna.

Konsumentverket uppger att Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnd kan besluta om erinran, varning eller återkallelse av en mäklares registrering. Ekonomiska tvister mellan konsumenter och mäklare prövas däremot inte av Fastighetsmäklarinspektionen och kan i stället hänvisas till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd.

Daniella Isaksson uppgav att traditionella bostadsannonser med fysisk styling sannolikt kommer att finnas kvar även om AI-användningen ökar. Hon hänvisade till att det finns kunder som är negativa till tekniken och bedömde därför att AI inte helt kommer att ersätta den traditionella formen av bostadspresentation.